Een nieuwbouwwoning kopen

Een nieuwbouwwoning kopen

Dit artikel is onderdeel van: Hypotheek gepubliceerd op: 9/4/2021

Een nieuwbouwwoning kopen is anders dan bestaande bouw kopen. Bij nieuwbouw wordt de woning vaak Vrij Op Naam aangeboden. Daarnaast krijg je met bouwrente, grondrente en andere bijkomende kosten te maken. In dit artikel gaan wij dieper in op het kopen van een nieuwbouwwoning en alles wat daarbij komt kijken.

Het kopen van een nieuwbouwwoning

De één vindt het niks, de ander fantastisch. Een nieuwbouwwoning. Wie een nieuwbouwwoning koopt, hoeft zich de eerste jaren waarschijnlijk geen zorgen te maken over de onderhoudskosten van het huis. Veel mankementen zal de nieuwe woning immers niet hebben.

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis krijg je met andere zaken te maken, dan wanneer je een bestaande woning koopt. In dit artikel gaan we daar dieper op in.

Over de prijs van een nieuwbouwwoning kan eigenlijk nooit onderhandeld worden. Deze ligt namelijk vast. De enige ruimte tot onderhandelen kan eventueel gaan over de hoogte van de bouw- en grondrente die een aannemer rekent tot aan het tekenen van de koopovereenkomst.

Als je kiest voor nieuwbouw moet je vervolgens nog de keuze maken tussen zelf (in eigen beheer) bouwen of een woning in een nieuwbouwproject. Als je kiest om een woning in eigen beheer te bouwen moet je op zoek naar een bouwkavel. Dit kan soms lang duren.

Koop- en aannemingskosten

Wie een nieuwbouwwoning koopt, koopt zowel de grond als de woning die erop wordt gebouwd. De koop- en aannemingsovereenkomst regelt wat je koopt (via technische tekeningen en omschrijvingen van grond + woning). De aannemer is de contractpartij. In de overeenkomst staan de belangrijkste aspecten betreffende de koop en aanneming van de woning. In de overeenkomst staat onder meer dat de bouw van de woning slechts zal starten als een bepaald percentage van de woningen verkocht is (als er sprake is van een groot project). Daarnaast vind je in de overeenkomst bouwtekeningen en een technische omschrijving (materialen en bouwwijzen etc.) van de nieuwbouwwoning.

Als de overeenkomst is getekend, heb je een bindend contract gesloten met de verkoper (de aannemer). Na ondertekening ontvang je een kopie van de door beide partijen ondertekende overeenkomst. De originele koop- en aannemingsovereenkomst wordt naar de notaris gestuurd. Deze zal de notariële eigendomsoverdracht ter zijner tijd gaan verzorgen.

Controle op nieuwbouw

Als je een nieuwbouwwoning koopt, is het verstandig om regelmatig de bouw door een deskundige te laten controleren. Je kunt natuurlijk ook een controle laten uitvoeren als de woning eenmaal klaar is, maar mochten er fouten zijn gemaakt, dan zijn deze een stuk lastiger te herstellen.

Er zijn geen vaste regels of tijden voor een controle, maar over het algemeen is verstandig om de nieuwbouwwoning te laten controleren als er wordt begonnen aan de bouw van de eerste verdieping, als de muren van de woning staan, de dakplaten erop worden gelegd en als de woning wind en waterdicht gemaakt is. De bouwer moet eerst wel groen licht geven voordat de woning gecontroleerd mag worden.

De oplevering

Zodra de woning helemaal klaar is, vindt de oplevering plaats. Tijdens de oplevering loop je samen met de uitvoerder de woning door om te kijken of de bouw goed is uitgevoerd. Het is verstandig om bij de oplevering een bouwkundig expert mee te nemen, deze ziet waarschijnlijk eerder gebreken in de bouw. De aannemer blijft vijf jaar na oplevering aansprakelijk voor verborgen gebreken in de bouw. Voor constructieve fouten, denk aan fouten in de fundering, is de aannemer tien jaar na oplevering van de woning verantwoordelijk. Bij een bouwkundige keuring worden vaak vele ondeugdelijke zaken aangetroffen. Om moeilijkheden achteraf te voorkomen, houdt de notaris soms wel tot 10 procent van de aanneemsom achter de hand tot alle ondeugdelijkheden zijn opgelost. Pas daarna wordt het resterende bedrag overgemaakt aan de aannemer.

Verschillen nieuwbouw en bestaande bouw

Mensen kunnen om diverse redenen een keuze maken tussen het kopen van bestaande bouw of nieuwbouw. De redenen daarvoor zijn erg uitlopend. Aspirant kopers moeten een afweging maken tussen de voor- en nadelen tussen beide. In dit artikel gaan we kort in op enkele verschillen.

Algemene verschillen

Ten eerste is het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw voornamelijk een smaakkeuze. Nieuwbouw kun je afstemmen op je eigen smaak. Je bent de eerste bewoner van het pand. Niet voor iedereen is dit een optie. Zij zoeken liever de sfeer van een jaren '30 huis op.

Een ander algemeen verschil is dat nieuwbouwgrond in Nederland schaars is, zeker als je zélf wilt gaan bouwen. Daarnaast komen de bouwvergunningen ook niet aanwaaien. Grote nieuwbouwprojecten zijn er wel (denk aan de Vinex-locaties) of bepaalde stadsvernieuwingen. Ook is er een groot verschil in levertijd. Dit kan bij bestaande bouw al heel vlot zijn, terwijl je bij nieuwbouw regelmatig een jaartje kunt wachten. Daarnaast kan de bouw altijd uitlopen. Nieuwbouw biedt op dit gebied minder zekerheden.

Verschil in Kosten

Bij bestaande bouw heb je te maken met kosten koper (K.K). Het woord zegt het al; de kosten van de koop komen voor rekening van de koper. Naast de overeengekomen koopsom dient de koper dus de kosten voor de leveringsakte, de overdrachtsbelasting (2 procent) en de kosten van de eventuele financiering te betalen.

Bij nieuwbouw krijg je te maken met de koopsom Vrij Op Naam (V.O.N.) Dit zegt het al; de koper krijgt de woning vrij van kosten op naam. Ook is de koper geen overdrachtsbelasting verschuldigd, maar de verkoper ook niet. Wel dient de koper de kosten van de financiering voor zijn rekening te nemen.

Nadelen nieuwbouw

Naast een lange wachttijd, is ook het totale kostenplaatje van nieuwbouw niet gering. Je dient niet alleen de grond en de bouwtermijnen (inclusief btw) te betalen, maar ook extra kosten als renteverlies en meerwerk dienen te worden voldaan. Het totale kostenplaatje kan dan aardig oplopen. Ook is het maar de vraag of het eindresultaat je bevalt- je koopt immers vanaf papier. Ook hoor je vaak, dat in ene nieuwbouwwijk en niet veel 'sfeer' zit. De wijk moet immers nog groeien.

Nadelen bestaande bouw

Ook aan bestaande bouw zitten nadelen. Er bestaat een kans dat je (langdurig) moet verbouwen of dat je op kortere termijn bepaalde delen van het huis moet vervangen. Denk aan het dak, de leidingen of kozijnen. Voordeel is wel: What you see,is what you get!

Nieuwbouw: Vrij Op Naam kopen

Wie een bestaande woning koopt, houdt rekening met de kosten koper. Deze kosten bedragen ongeveer 8 procent en bestaan kort gezegd uit overdrachtsbelasting, verwervingskosten en financieringskosten. Deze kosten zijn voor de rekening van de koper. Er worden echter ook woningen Vrij Op Naam (V.O.N.) aangeboden. Dit betekent dat de kosten voor de verwerving bij de kosten van de verkoper komen.

Op huizenwebsites als Funda, Dimo en Jaap zie je vaak woningen met kosten koper te koop staan. Een enkele keer staat achter het geldbedrag V.O.N. genoteerd. V.O.N. staat voor ‘Vrij Op Naam’.

Met name nieuwbouwwoningen worden op deze wijze verkocht. V.O.N. betekent in principe dat de verkoper de kosten die betrekking hebben op de verwerving van de woning (eigendomsoverdracht) voor zijn rekening neemt. Ook is er bij nieuwbouwwoningen géén overdrachtsbelasting (2 procent) verschuldigd.

Een woning V.O.N. lijkt in eerste instantie dus veel voordeliger, een gedeelte van de kosten koper vervallen immers te vervallen. Toch moet je bij de koop van een nieuwbouwwoning V.O.N. ook met een aantal kosten rekening houden.

Bouw- en grondrente

Wie een nieuwbouwwoning - V.O.N. – koopt, kan te maken krijgen met de bouw- en grondrentekosten. Zolang de grond nog niet is geleverd, kan de aannemer deze rente in rekening brengen. De aannemer heeft immers de kosten van de grond en eventuele reeds gemaakte bouwkosten (termijnen) voorgeschoten gedurende de voorliggende termijn. Die rente ligt vaak hoger dan de hypotheekrente.

De bouw- en grondrente is tót het moment van het tekenen van de koopovereenkomst (dus niet de feitelijke levering) niet aftrekbaar en behoort tot de koopsom! Wel is de rente aftrekbaar als deze betrekking heeft op de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de feitelijke levering van de grond (en eerste bouwtermijnen).

Vaak gaat op dat moment ook de hypotheek in. De rentebetaling aan de aannemer komt nu in principe te vervallen, omdat je nu in termijnen gaat betalen. Maar daarvoor in de plaats ga je rente aan de hypotheekverstrekker betalen.

Renteverlies tijdens de bouw

Naast deze bouw- en grondrente is er nog een andere rente. Deze rente wordt in de volksmond ook vaak bouwrente genoemd, maar is dat in feite niet. Het gaat in dit geval om het renteverlies tijdens de bouw. Eigenlijk is er sprake van 'dubbele' lasten, omdat je tijdens een (langdurige) nieuwbouw vaak nog ergens anders woont en dus huur- of hypotheeklasten hebt. Je bent deze rente verschuldigd over het al opgenomen hypotheekbedrag en deze kan ook worden meegefinancierd. De betaalde rente is in aftrek te nemen, maar de rente óver de meegefinancierde rente niet.

Bouwdepot

Bij nieuwbouw is het gebruikelijk dat bij het passeren van de hypotheekakte (als je het geld ontvangt) de grond direct wordt afgerekend in eventueel reeds gebouwde termijnen. Het restant bedrag is nog voor de komende bouwtermijnen en het eventuele renteverlies tijdens de bouw (de dubbele last). Dit geld wordt veelal in een depot gestort. Vanuit dit depot worden de resterende bouwtermijnen en verschuldigde rente over de gehele lening voldaan.

Over het bouwdepot ontvang je rente. Het depot is in principe een schuld in belastingbox 3 , maar de betaalde en ontvangen rente mag gedurende twee jaar na ondertekening van de koop- of aanneemovereenkomst als volgt worden behandeld: je trekt de ontvangen rente op het depot af van de door jou betaalde rente. Het restant aan rente mag je in box 1 aftrekken. Zo kun je dus geen 'winst' maken. Na deze twee jaar wordt het een schuld in box 3.

Over het extra stuk meegefinancierde lening (naast de bouwtermijnen) betaal je aan de hypotheekverstrekker een stuk extra rente, die niet fiscaal aftrekbaar is. De (meegefinancierde) rente zelf is wel in aftrek te nemen.

Omzetbelasting

Bij de aankoop van een bestaande woning dient overdrachtsbelasting van 2 procent over de koopsom te worden voldaan. Bij nieuwbouw dient omzetbelasting van 21 procent te worden voldaan. Meestal zit deze al in de grondprijs en aanneemprijs verwerkt. Maar laat je daarover van tevoren goed informeren zodat je niet voor verrassingen komt te staan. De omzetbelasting is nooit aftrekbaar en evenmin de overdrachtbelasting.

Meerwerk

Bij een nieuwbouwwoning komt vaak nog het meerwerk kijken. Meerwerk is eigenlijk alles wat je anders wilt dan zoals het op de bouwtekeningen staat aangegeven. Denk aan andere plaatsing van leidingen, andere keuken, badkamer en vloer. Deze kosten kunnen aardig oplopen en dien je vooraf goed te inventariseren.

Financieringskosten

De kosten die betrekking hebben op de financiering (afsluitprovisie, hypotheekaktekosten en eventueel taxatiekosten) dient de koper wel altijd zelf te voldoen en valt dus niet 'binnen' de V.O.N. Dit zijn eigenlijk een soort kosten koper.

Tot slot

Houd er ook rekening mee dat je dus naast de aankoop van de grond en de bouwkosten nog te maken hebt met extra lasten in de zin van renteverlies tijdens de bouw, bouw- en grondrente, eventueel onvoorziene btw, financieringskosten en meerwerk.

Er zijn verschillende data van belang: het tekenen van de koopovereenkomst, de levering van de grond en de feitelijke oplevering van de woning. Ook worden verschillende betaalde en ontvangen rentes over de lening, grond en bouwtermijnen fiscaal anders behandeld. Laat je daar vooraf goed over informeren, om verrassingen achteraf te voorkomen!