Overwaarde woning benutten

Je eigen woning vormt misschien wel het grootste deel van je vermogen. Je kunt natuurlijk de waarde van je woning laten toenemen door lekker te blijven zitten waar je zit. Maar je kunt de waarde ook als extra bestedingsruimte benutten door de overwaarde van je woning te cashen.

In dit artikel gaan we dieper in op de mogelijkheden om de (over)waarde van je woning te verzilveren.

Wat is de overwaarde van je woning?

De overwaarde van een woning kan soms flink zijn. Zeker als je al lange tijd op de schuld hebt afgelost en de huizenprijzen aardig gestegen zijn. Nieuwsgierig hoe groot de overwaarde van jouw woning is? Je kunt het zelf achterhalen.

Maar allereerst is het goed te weten wat de overwaarde op een woning precies is. De Belastingdienst definieert overwaarde als volgt: ‘Het verschil tussen de verkoopopbrengst van de eigen woning en de eigenwoningschuld’.

Overwaarde kan op de volgende manieren ontstaan door:

• Landelijke stijging van de huizenprijzen;
• Verbeteringen aan de woning, zoals een verbouwing;
• Positieve ontwikkelingen in de nabije omgeving van de woning;
• Aflossingen op de hypotheekschuld;
• De woning met winst te verkopen.

Overwaarde achterhalen

Door middel van een taxatie kun je erachter komen wat de exacte waarde van je woning is en dus wat de overwaarde is. Aan een taxatie kleven echter kosten. Gemiddeld kost het opmaken van een taxatierapport 0,165% van de getaxeerde waarde (bron: NVM).

Ook via een recente WOZ-beschikking van de gemeente kun je erachter komen wat je woning ongeveer waard is. Hoewel dit gaat om de WOZ-waarde en niet om de vrije verkoopwaarde, geeft het toch een aardig beeld.

Je kunt ook een kijkje nemen op de website van het Kadaster. Het Kadaster biedt verschillende modules aan waarmee je de waardes van woningen kunt inschatten. Zo biedt de woningwaarde index je een idee van de waardeontwikkeling van specifieke woningen per provincie.

Tip: maak geen onnodige kosten! Veel hypotheekverstrekkers nemen genoegen met een eenvoudige waardebepaling. Soms is zelfs een WOZ-beschikking al voldoende. Een uitgebreide taxatie is dus niet altijd noodzakelijk. Informeer daarom vooraf bij je hypotheekverstrekker voordat je onnodig kosten maakt.

De overwaarde van je woning slim benutten

De overwaarde van je woning kun je natuurlijk besteden zoals jezelf wilt, aan een mooie wereldreis, een nieuwe auto of simpelweg voor wat meer financiële ruimte. Maar je kunt de overwaarde ook slim besteden.

• Verbouwing financieren: wanneer je de overwaarde gebruikt voor de verbetering van je woning, mag je de rente aftrekken van de belasting. Bovendien stijgt je woning verder in waarde.
• Een lijfrente aankopen om je pensioen te spekken.
• Eerder stoppen met werken: zet de overwaarde in om je prepensioen te financieren.
• Los schulden voordelig af. De hypotheekrente is altijd nog lager dan de rente over een persoonlijke lening of een krediet.
• Een goedkopere woning kopen. Je kunt dan gebruik maken van een uitzondering op de bijleenregeling. Wanneer de hypotheek op je nieuwe woning lager is dan op die op de oude woning, mag je de hypotheekrente blijven aftrekken. Ongeacht de winst die je op de woning hebt gemaakt. Zo kun je de overwaarde contant in je zak steken en toch blijven profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Renteaftrek

De meeste uitgaven leveren je geen fiscaal voordeel op. Alleen wanneer je de overwaarde gebruikt om een woning te kopen, verbouwen of te verbeteren, mag je de hypotheekrente aftrekken.

Zo verzilver je de waarde van je woning

Kun je wel wat extra financiële ruimte gebruiken, maar zit je vermogen vast in je woning? Dan bestaat er natuurlijk de mogelijkheid om je woning te verkopen en kleiner te gaan wonen. Maar ook als je niet wilt verhuizen zijn er een paar mogelijkheden waarmee je de waarde van je woning toch kunt verzilveren.

Om bakstenen om te kunnen zetten in contanten, zonder je huis te verkopen, moet er sprake zijn van overwaarde op je woning. Overwaarde ontstaat als je al een deel van je hypotheek hebt afgelost of als de waarde van je woning flink gestegen is. 

Drie manieren om de overwaarde op je woning te verzilveren:

1. Een tweede hypotheek nemen
Een tweede hypotheek is een populaire manier om het geld dat vastzit in je woning, vrij te maken. Je sluit naast je huidige hypotheek nog een hypotheek af waarmee je niet hoeft af te lossen op de hypotheekschuld, bijvoorbeeld met een krediet- of aflossingsvrije hypotheek. Ook zijn er tegenwoordig speciale opeethypotheken, speciaal voor mensen (vooral senioren) die al een groot deel van hun hypotheek hebben afgelost. Lees je verder in bij het hoofdstuk: Tweede hypotheek, maar welke?

2. Bestaande hypotheek verhogen
Ook via een verhoging van je hypotheek kun je de overwaarde omzetten in contanten. De notaris schrijft dan een hoger hypotheekbedrag in het hypotheekregister. Zo kun je meer lenen dan je in werkelijkheid nodig hebt voor de koopsom van je woning. Uiteraard moet je hypotheekverstrekker wel instemmen met de verhoging van je hypotheek.

3. Hypotheek omzetten of oversluiten
In plaats van een tweede hypotheek af te sluiten, kun je ook een deel van je huidige hypotheek omzetten in een krediet- of aflossingsvrije hypotheek of je hele hypotheek oversluiten. Laat je dan wel goed voorlichten, aan het oversluiten van een hypotheek kunnen flinke kosten verbonden zijn.

Kosten vaak doorslaggevend

Hoe jij het beste de overwaarde van je woning kunt verzilveren is vooral afhankelijk van je persoonlijke situatie. Maar ook de kosten en voorwaarden van bovenstaande mogelijkheden zijn vaak doorslaggevend. Meer over de kosten lees je in het hoofdstuk: Overwaarde cashen, let op de kosten!

Tips:

• Omdat een notaris kosten in rekening brengt voor het verhogen van de hypotheek, is het slim om al bij het afsluiten van de hypotheek een hoger bedrag te laten inschrijven. Dat scheelt je later weer tijd en geld.
• Hoewel er overwaarde in je huis kan zitten, wil dat nog niet zeggen dat je hypotheekverstrekker akkoord gaat met een verhoging van het hypotheekbedrag of het verstrekken van een tweede hypotheek. Naast de waarde van je woning tellen ook zaken al inkomen en schulden mee als criteria voor het verstrekken van een lening!
• Bij sommige geldverstrekkers mag je de hele hypotheek omzetten naar een krediethypotheek. Toch is dat niet verstandig. Mochten de huizenprijzen dalen, dan blijf je met een restschuld zitten. Bovendien moet je door de variabele rente, de wisselende woonlasten kunnen dragen.
• Gebruik je de overwaarde van je woning voor verbetering of verbouwing van je woning, dan is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar.

Overwaarde cashen? Let op de kosten!

Wil je de overwaarde van je woning cashen, bijvoorbeeld met een tweede hypotheek of een verhoging van het hypotheekbedrag? Dan komen daar nog allerlei kosten bij kijken. Denk aan de kosten voor de notaris, taxateur en de hypotheekverstrekker. Deze kosten zijn wel iets om rekening mee te houden!

Op wat voor manier je de overwaarde van je woning ook benut, je krijgt hoe dan ook te maken met kosten. Bijvoorbeeld voor de notaris. Die moet bij het afsluiten van een tweede hypotheek namelijk een nieuwe hypotheekakte opstellen. Daarvoor betaal je bij een hypotheekbedrag van 200.000 euro al snel 600 euro aan honorarium. Het tarief kan per notaris wel sterk verschillen, dus een vergelijking maken is zeker de moeite waard.

Voor het verhogen van een eerste hypotheek rekent de notaris vaak meer kosten, omdat de oude hypotheek geroyeerd moet worden. Dat pleit dus in het voordeel van een tweede hypotheek. Heb je echter bij het afsluiten van je eerste hypotheek al een hoger hypotheekbedrag laten inschrijven, dan hoef je niet naar de notaris. Dat scheelt je honderden euro’s aan kosten. Je bent in dat geval met hypotheekverhoging voordeliger uit dan met een tweede hypotheek.

Taxatiekosten

Een taxatierapport is niet altijd noodzakelijk bij de aanvraag van een tweede hypotheek of een verhoging van het hypotheekbedrag. Toch zul je vaak wel een taxatierapport nodig hebben om de overwaarde van je woning te kunnen aantonen. Voor een taxatie betaal je een percentage van de vrije verkoopwaarde van de woning. Dus hoe hoger de waarde, hoe meer kosten je maakt.

Afsluitprovisie en opnamekosten

En dan is er nog de hypotheekverstrekker. Want ook het afsluiten van een tweede hypotheek of het verhogen van je hypotheek is niet gratis. Je krijgt te maken met afsluitprovisie van circa 1 procent en soms ook met administratiekosten. Bij een hypotheekverhoging betaal je zelfs bij iedere opname opnieuw opnameprovisie. Bovendien hanteren veel geldverstrekkers een minimumopname. Daarom is een verhoging van je hypotheek niet zo gunstig als je slechts kleine bedragen (tot 4500 euro) wilt opnemen.

Extra kosten bij oversluiten

Wil je door je hypotheek over te sluiten de overwaarde van je woning benutten? Ook dan krijg je te maken met notaris-, taxatie- en afsluitkosten. Bovendien kun je veelal een boeterente van je huidige hypotheekverstrekker verwachten. Of en hoeveel je aan boeterente moet betalen, is afhankelijk van je hypotheekvoorwaarden. 

Tip:

De kosten voor het opmaken van de hypotheekakte, de taxatie en de afsluitprovisie, zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar als je het hypotheekbedrag gebruikt voor de aankoop, verbetering of verbouwing van je woning.

Tweede hypotheek, maar welke?

Een tweede hypotheek afsluiten kan een prima manier zijn om de overwaarde van je woning te cashen. Maar voor welke hypotheekvorm kies je dan? Bij het afsluiten van een tweede hypotheek ben je vrij in je keuze voor een bepaalde hypotheekvorm. Er is dus veel mogelijk. Maar wil je uitsluitend de overwaarde van je woning benutten, dan is de keuze beperkt tot de drie onderstaande hypotheekvormen.

Met deze hypotheekvormen krijg je wél geld in handen, maar hoef je niets af te lossen.

1. De krediethypotheek
2. De aflossingsvrije hypotheek
3. Diverse ‘opeethypotheken’

1. Krediethypotheek: eenvoudig geld opnemen
Een krediethypotheek is vergelijkbaar met een doorlopend krediet, maar dan met de woning als onderpand. De rente is daardoor lager; de bank heeft immers extra zekerheid. Deze hypotheekvorm is zeer flexibel: binnen het kredietlimiet kun je opnemen en aflossen wanneer en hoeveel je wilt. Zo kun je de overwaarde van je woning eenvoudig omzetten in klinkende euro’s.

In tegenstelling tot het gewone doorlopende krediet, ben je met een krediethypotheek meestal niet verplicht om tussentijds af te lossen. Je betaalt uiteraard wel een maandelijkse rente, maar alleen over het opgenomen bedrag. Een nadeel is wel dat het gaat om een variabele rente, daardoor kunnen je hypotheeklasten schommelen.

2. Aflossingsvrije hypotheek: lagere lasten
Ook met een aflossingsvrije hypotheek kun je bakstenen omzetten in geld. Doordat je niets meer aflost, dalen je maandelijkse hypotheeklasten. Zo creëer je financiële ruimte. Uiteraard betaal je wel maandelijks hypotheekrente. Maar deze rente kun je, in tegenstelling tot de krediethypotheek, wel voor een bepaalde periode vastzetten. Hierdoor loop je minder renterisico.

3. Opeethypotheken
Kredietverstrekkers hebben allerlei nieuwe hypotheekproducten op de markt gebracht voor mensen (meestal senioren) die hun hypotheek grotendeels hebben afgelost en hun ‘woning willen opeten’. Het gaat om varianten op de krediet- en aflossingsvrije hypotheek. Het grootste verschil is dat je bij deze opeethypotheken de rente die je moet betalen, ook leent. Ook bieden sommige banken opeethypotheken aan voor mensen die niet voldoende inkomen hebben om een gewone krediethypotheek af te sluiten.

Opgesoupeerd

Bij zowel de krediet- als de aflossingsvrije hypotheek zul je op een gegeven moment de hypotheekschuld moeten aflossen, terwijl je de overwaarde voor een deel hebt opgesoupeerd. Dan kun je natuurlijk je woning verkopen en met de opbrengst de hypotheekschuld afbetalen. Wil je liever niet verkopen, dan zou je opnieuw naar de bank kunnen stappen en een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten. Maar let wel: prijsontwikkelingen uit het verleden zijn nog geen garantie voor de toekomst! Daarom kun je beter ook niet de totale overwaarde ineens opnemen.

Tip:

Bij een krediethypotheek betaal je doorgaans een eenmalige afsluitprovisie over het totale bedrag. Wanneer je slechts eenmalig een klein bedrag nodig hebt, is een aflossingsvrije hypotheek al snel voordeliger.